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재개발 vs 재건축

by 다알마 2025. 7. 17.

재개발과 재건축은 모두 도시의 낙후된 지역을 정비하여 주거환경을 개선하는 사업이지만, 적용 대상, 절차, 근거법령, 주요 목적 등이 명확히 다릅니다. 아래에 관련 법과 구체적 예시를 포함해 상세하게 설명드립니다.

🏗️ 1. 기본 개념

구분	재개발	재건축
정의	노후·불량 건축물이 밀집한 주거환경을 개선하는 사업	구조적으로 안전에 문제가 있거나 노후된 공동주택을 철거 후 신축하는 사업
대상	단독주택, 상가, 고층·저층 혼재지역 등 혼합주택지	아파트, 연립주택 등 공동주택 단지 중심
목적	도시 슬럼화 방지 + 기반시설 확충	노후 아파트의 기능·안전성 향상 및 자산가치 제고
적용법률	도시 및 주거환경정비법	도시 및 주거환경정비법 (단, 적용 방식 차이 있음)

🧾 2. 관련 법령과 주요 조항

공통 법령

✅ 「도시 및 주거환경정비법」 (약칭: 도시정비법)

이 법은 재개발, 재건축, 주거환경개선사업 등을 통합적으로 규율
제2조(정의)에서 재개발과 재건축의 구분 명시
제4장 ~ 제6장에서 각각 사업유형별 요건, 절차, 비용 분담 등 규정

구체적 조항

유형	관련 조항
재개발	제2조 제2호: "기반시설이 부족하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역"
재건축	제2조 제3호: "안전진단을 통해 구조적 문제가 있는 공동주택"

🏢 3. 주요 요건 및 추진 절차 비교

구분	재개발	재건축
노후 요건	건축물 20년 이상 경과 + 노후도 60% 이상	아파트 등 공동주택이 30년 이상 경과 + 안전진단 통과
안전진단	필요 없음	구조안전성 등급 D등급 이하 필요
인허가 과정	정비구역 지정 → 추진위 승인 → 조합 설립 → 사업시행 인가 → 관리처분계획 → 착공	안전진단 → 조합설립 → 사업시행 인가 → 관리처분계획 → 착공
철거 대상	단독주택, 상가, 창고 등 다양한 노후 건축물	대부분 아파트 (공동주택)
공공기여 요소	도로, 공원, 상하수도 등 기반시설 설치 포함	공공기여 적지만 최근에는 임대주택 공급, 기부채납 등 강조

🧱 4. 예시를 통한 이해

✅ 재개발 예시

서울시 성북구 길음뉴타운
- 과거 단독주택·다세대·무허가 건물 혼재 지역
- 기반시설 부족 + 주거환경 악화 → 뉴타운 재개발로 대규모 아파트 단지 조성
- 도로 정비, 공원, 초등학교 등 공공시설도 함께 구축됨

✅ 재건축 예시

서울 강남구 대치동 은마아파트
- 1979년 준공, 노후화 진행
- 안전진단 통과 여부와 층수 제한 문제 등으로 재건축 장기 지연
- 조합 설립 후 아파트 철거 및 초고층 아파트로 재건축 예정

🧮 5. 경제적·사회적 관점 차이

측면	재개발	재건축
공공성	상대적으로 높음 (노후 저소득 주거지역 정비)	비교적 낮음 (중산층 이상 공동주택 자산 증식 목적이 강함)
개발 이익	공공시설 등 비용 부담 크기 때문에 이익은 제한적	일반적으로 재산 가치 상승폭 큼 (특히 강남권)
조합원 갈등	이해관계 복잡 (주택 vs 상가 등)	동질적 구성 (대부분 아파트 소유자)
정부 규제 강도	정비기반시설 확충 강조 → 일부 공공주도 가능	민간 중심, 안전진단·기부채납 등 규제 강화 추세

⚠️ 최근 정책 트렌드

정책 흐름	설명
📉 안전진단 기준 강화 (2018년 이후)	재건축 진입장벽 상승
🏘 공공재개발 도입	LH·SH 참여로 공공성 강화, 분양수익 일부 환수
🏗 공공직접시행 재개발	조합 없이도 공공이 시행 가능
🏙 1기 신도시 재정비	분당, 일산, 평촌 등 대규모 재건축 검토 중

✅ 요약 정리

항목	재개발	재건축
대상	노후 단독주택, 상가, 다세대 등 혼합	노후 아파트 등 공동주택
목적	주거환경 정비 및 기반시설 확충	노후 공동주택의 기능 향상 및 자산가치 증대
기반 법률	도시 및 주거환경정비법	동일
안전진단 필요 여부	불필요	반드시 필요
공공성/난이도	공공성 높음, 이해관계 복잡	개발이익 높음, 구조는 단순

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